איך לצלוח בשלום טראק של רכישת בית/דירה
קניית בית היא עיסקה משמעותית, ואצל רבים זו העיסקה הגדולה ביותר והמשמעותית ביותר בחיים עם השלכות כלכליות מרחיקות לכת.
בעיסקה כזו לא מספיק שחסכנו סכום כסף ואנחנו רוצים לקחת הלוואה, מצאנו בית ויהיה בסדר. חשוב להכיר את המורכבות, להיות מודעים לעזרה המקצועית שאפשר לקבל, וגם אם לא בוחרים לקבל אותה חשוב לדעת שהיא קיימת ובמה זה כרוך, מה זה יכול לחסוך ואיפה זה יכול להיות הצלה.
אז קודם כל חשוב לבדוק את הצד המימוני;
השלב הראשון הוא להעריך כמה כסף אני צריך, כי סכום כסף שמכסה רק את מחיר הדירה לא יספיק. יש מס רכישה, תיווך, עורך דין, שיפוצים, מעבר דירה, פתיחת תיק משכנתא ועוד, מומלץ לשריין לפחות עשרה אחוז משווי הדירה. אם אני קונה דירה מקבל אני אשלם את מחיר הדירה צמוד למדד שתשומות הבניה זה גם יכול להסתכם בעוד כמה אלפי שח ואולי אפילו יותר מזה.
השלב השני הוא לבדוק כמה כסף יש לי וכמה אני צריך ללוות מבנק - שזה סכום הדירה פלוס עשרה אחוז בערך - פחות הכסף שחסכתי ויש לי ביד וליתר דיוק בחשבון הבנק.
השלב השלישי הוא קבלת אישור עקרוני להלוואה הרצויה לפחות משני בנקים, והמשמעות היא שהבנק מוכן לשקול אתכם כלווים של סכום מסוים שאתם רוצים ומבקשים על סמך אישורי ההכנסה שלכם (תלושים, אישור לעצמאים מרואה חשבון). אם יש לכם חלילה דירוג אשראי בעייתי, שיקים שחזרו או נקודה שחורה במערכת הבנקאית מהעבר זה יכול להפריע, ואז ממש חייבים לקבל עזרה מיועץ משכנתאות ולבדוק אם בכל זאת אפשר לקבל הלוואה.
לגבי הלוואת משכנתא חשוב להבין שהאישור הסופי של הבנק ושל הסכום יינתנו רק אחרי חתימת חוזה והצגתו לבנק, ויכולות להיות הפתעות וחשוב להיערך מראש;
בין היתר הבנק יבקש ביטוח חיים אז אם יש בעיה בריאותית וצפויה בעיה עם עריכת ביטוח חיים צריך להיערך מראש ושוב להיעזר ביועץ משכנתאות ולקבל אישור מראש שיתנו הלוואה בלי ביטוח או אם ביטול רק לאחד הלווים.
עוד תקלה יכולה להתגלות, אם חלילה השמאי ברשימת השמאים של הבנק יקבע לנכס שווי נמוך יותר מסכום העיסקה ואז הבנק עלול לאשר בסוף סכום יותר נמוך, ולכן צריך לחשוב על רשת הצלה מבעוד מועד.
במקביל לאישור העקרוני וההתארגנות הכספית על ההוצאות הצפויות ועל רשת הביטחון אפשר לראות ולבדוק דירות, להתרשם, לבחון את הסביבה, השכנים (אם זו דירה יד שניה), אפילו לדפוק בדלת השכנים מלמטה ולשאול איך הבניין ואיך השכנים למעלה, אם יש או היו בעיות.
מצאנו דירה, המחיר מתאים, השכנים נכבדים, הסביבה נראית טוב ויש לנו אפילו אישור עקרוני למשכנתא – זה הזמן להתלבט לגבי בדק בית - גורם מקצועי שיבדוק את הדירה ויפרט את כל הליקויים. אפשר לסכם מראש עם המוכר שמחיר הליקויים יורד מהמחיר אבל המוכרים לרוב יגידו שהם לא מורידים שקל. אז הבדיקה היא למעשה לידיעה האם אני יודע מה אני קונה והאם זה באמת במצב טוב כמו שהציגו לי.
בקיצור התארגנות וחשיבה מראש, קבלת הצעות מחיר מאנשי מקצוע ותכנון תקציבי הם מפתח להצלחה בטראק הזה שנקרא רכישת בית.
בהצלחה.
